Alienação fiduciária entre construtora e banco não tem
eficácia contra comprador do imóvel. Com esse entendimento, a 3ª Turma do
Superior Tribunal de Justiça entendeu ser possível a extensão da Súmula 308,
aplicável aos casos de hipoteca, às hipóteses em que o imóvel adquirido pelo
comprador possui garantia de alienação fiduciária firmada entre a construtora e
a instituição financeira.
Para o colegiado, embora a Súmula 308 diga respeito ao instituto da hipoteca, o objetivo central do enunciado é proteger o comprador de boa-fé que cumpriu o contrato e quitou os valores negociados. Nesse sentido, o colegiado entendeu que as diferenças entre hipoteca e alienação fiduciária não são suficientes para impedir a aplicação do enunciado nos casos de alienação.
O colegiado manteve acórdão do Tribunal de Justiça do
Distrito Federal que garantiu a uma compradora o direito de escriturar em seu
nome imóvel que estava alienado em virtude de contrato entre a construtora e o
banco.
Editada em 2005, a Súmula 308 estabelece que a hipoteca
firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à
celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os
adquirentes do imóvel.
De acordo com os autos, a autora da ação adquiriu de uma
pessoa física os direitos e obrigações de um imóvel e quitou o contrato em
2012. Apesar de estar na posse do apartamento desde 2011, ela alegou que não
obteve extrajudicialmente a outorga da escritura definitiva de compra e venda.
Segundo a autora, o banco informou que a construtora firmou
contrato de financiamento para abertura de crédito para a construção de
unidades habitacionais com pacto de alienação fiduciária, no qual foi dado como
garantia, entre outras, o apartamento comprado por ela.
A sentença foi mantida pelo TJ-DF. Para o tribunal, é
inexigível que o homem médio faça consulta aos órgãos cartorários ao adquirir
imóvel de terceiro com anuência expressa da construtora, presumindo-se que o
bem será de propriedade do comprador após quitar as suas obrigações.
Ainda segundo o TJ-DF, a construtora não comunicou ao
adquirente a existência de alienação fiduciária, ofendendo o direito de
informação previsto pelo artigo 6º do Código de Defesa do Consumidor.
Por meio de recurso especial, a instituição financeira
afirmou que somente com o pagamento da dívida e de seus encargos é que se
resolveria a propriedade fiduciária do imóvel em favor do devedor fiduciante —
no caso, a construtora. Como a dívida não foi paga, o banco iniciou os
procedimentos para a consolidação da propriedade em seu nome.
O banco também argumentou que não seria aplicável na
hipótese a Súmula 308 do STJ, a qual só teria incidência em relação ao
instituto da hipoteca.
Em relação à Súmula 308, a relatora apontou que os
julgamentos que motivaram o enunciado estão firmados no sentido do controle do
abuso nas garantias constituídas na incorporação imobiliária, de forma a
proteger o consumidor de pactuação que acaba por transferir a ele os riscos do
negócio.
“Partindo-se da conclusão acerca do real propósito da
orientação firmada por esta corte — e que deu origem ao enunciado sumular em
questão —, tem-se que as diferenças estabelecidas entre a figura da hipoteca e
a da alienação fiduciária não são suficientes a afastar a sua aplicação nessa
última hipótese, admitindo-se, via de consequência, a sua aplicação por
analogia”, concluiu a ministra. Com informações da Assessoria de
Imprensa do STJ.
Fonte: Conjur