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Grupo de Estudos discutiu partilha de imóveis alienados fiduciariamente em casos de separações, divórcios, dissolução de união estável ou inventários

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Partilha de bens imóveis alienados fiduciariamente é uma questão que surge todos os dias no atendimento dos tabelionatos, tanto em processos de divórcio quanto de inventários. Por isto o assunto foi escolhido como tema da última edição do Grupo de Estudos Notariais, sob a coordenação da Dra. Karin Rick Rosa.

Com um total de 80 inscritos, o encontro discutiu as formas de encaminhar este tipo de partilha.

A Dra. Karin abriu a palestra falando sobre a definição de alienação fiduciária - de acordo com o Artigo 22 da Lei n. 9.514, de 20.11.1997 -  "É o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da prosperidade resolúvel de coisa imóvel”. 

De acordo com a assessora jurídica do CNB-RS, “a hipoteca foi suplantada pela alienação fiduciária de bens como garantia real. A diferença é que na hipoteca, quando o devedor ficava inadimplente, havia a necessidade de entrar com processo demorado para executar a garantia. Com a alienação fiduciária, fica mais rápida a recuperação do dinheiro para o credor”. Por que a hipoteca foi substituída? O motivo é a rapidez na recuperação do crédito pelo credor fiduciário no caso de inadimplemento do devedor.

O credor fiduciário pode ser uma pessoa física ou uma pessoa jurídica.

Um aspecto importante deste tipo de negociação “é que o objetivo do credor não é ficar com o bem, e sim receber o valor corresponde à dívida. Se a dívida não for paga, o fiduciário pode levar o bem a leilão”.

Entre as questões que são mais recorrentes no dia a dia dos tabelionatos, está transmissão da propriedade do imóvel que se encontra em situação de alienação fiduciária. De acordo com a Dra. Karin, o Artigo 29 do Código Civil prevê que o devedor poderá transmitir os direitos sobre o imóvel em questão, desde que o credor concorde com esta transferência, assumindo o adquirente a responsabilidade sobre as respectivas obrigações às quais o imóvel está afeto. A cessão de crédito também é permitida pela lei, através da cessão de crédito”.

E em caso de divórcio, como fica a partilha de um bem que esteja em alienação fiduciária? Serão partilhados os direitos sobre o imóvel. O mesmo acontece no caso de inventário - os direitos são objeto da partilha, e não o imóvel.

A Dra. Karin chamou a atenção ainda para o Artigo 14 da Lei 14.118/21, que prevê que em casos de dissolução de união estável, divórcio ou separação, a titularidade da propriedade vai direto para a mulher, independentemente do regime de bens do casal. Em caso de a guarda dos filhos ficar com o pai, ele recebe os direitos, que podem ser revertidos caso a guarda volte para a mulher. 

O casal pode fazer a partilha referente ao valor das parcelas pagas, para cálculo da meação de cada cônjuge, incluindo a valorização e benfeitorias do imóvel, sendo possível, ainda, acordarem sobre as questões pessoais de administração da posse e da responsabilidade e pagamento das parcelas mensais dos direitos existentes em relação ao bem. 

Importante salientar, segundo a palestrante, que “não haverá alteração contratual, visto que o acordo se dá entre os cônjuges e não produz efeitos em relação a terceiros (credor fiduciário), para o qual os dois continuam sendo responsáveis pela dívida’”.

Quando o devedor fiduciário falece, é feito o inventário e a partilha dos direitos e obrigações que o falecido tinha sobre o bem imóvel. De acordo com a Dra. Karin, não é necessária a anuência do credor fiduciário para registro da escritura de inventário e partilha. Como se trata de partilha e transmissão por sucessão – causa mortis – artigo 1.784 do CC, não há necessidade de anuência do credor fiduciário. 

Pontos a destacar:

  • Lei 11.977 - Parágrafo 6º. Artigo 6.a - Programa Minha Casa Minha Vida, ou Minha Casa Verde Amarela. Neste tipo de negociação, quando se trata deste tipo de objeto, não há como fazer a mudança de titularidade. Nestes casos, o ato de transferência de titularidade é nulo.
  •  Concessão de uso do Estado ou da União - também não tem como fazer a mudança de titularidade, porque o detentor da concessão não tem direito nem à posse.
  • Em casos de negociações privadas, sem a presença de programas de cunho social, com apoio governamental, é possível transferir a terceiros o direito de titularidade.
  • Alienação fiduciária entre particulares está ficando cada vez mais comum. É um fato com o qual os tabelionatos precisam tratar praticamente todos os dias.
  • Em caso de divórcio, para o financiador, os dois são devedores solidários, independentemente da forma com for feita a divisão.
A próxima edição do Grupo de Estudos Notariais está agendada para o dia 22 de junho, a partir de 18h30min. Lembrando que as inscrições devem ser feitas com antecedência, pelo site do CNB-RS.

Fonte: Assessoria de Imprensa