A 3ª Turma do Superior Tribunal
de Justiça, no REsp 2.024-829, relatora ministra Nancy Andrighi, decidiu, no
último dia 07 de março, que a taxa de ocupação ou de fruição do imóvel pode ser
cumulada com a cláusula penal compensatória em hipótese de resolução do
contrato de compra e venda de imóvel.
A Lei 13.786/2018 — conhecida
como a Lei do Distrato, emprestando nova redação ao artigo 67-A da Lei
4.591/1964, estabelece as consequências jurídicas para as hipóteses de rescisão
do contrato de compra e venda de imóvel com a determinação de devolução dos
valores pagos pelo comprador, podendo ser de 100%, quando existir culpa do
vendedor, e de 75%, quando existir culpa do comprador.
Além da devolução de valores, a
Lei do Distrato prevê que, em função do período em que teve disponibilizada a
unidade imobiliária, responde o comprador pelo valor relativo à fruição do
imóvel, equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato.
A rigor, antes mesmo da Lei do
Distrato, o STJ já tinha orientação firme no sentido de que a resolução do
contrato de compra e venda de imóvel implica o pagamento de remuneração pelo
tempo em que o comprador ocupou o bem imóvel, desde a data em que a posse lhe
foi transferida, de acordo com o princípio que veda o enriquecimento sem causa
(AgInt no REsp 1.216.477, relatora ministra Maria Isabel Gallotti).
O imóvel, para fins de
incidência da taxa de ocupação, deve encontrar-se edificado, sendo indevida a
taxa de ocupação após o desfazimento de compra e venda de imóvel não edificado,
eis que a resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou
empobrecimento do vendedor (AgInt no REsp 1.974.289, relatora ministra Nancy
Andrighi).
Sendo assim, seja por culpa do
vendedor, seja por culpa do comprador, é cabível a fixação de valor referente à
taxa de ocupação ou de fruição do imóvel durante a execução do contrato, desde
que haja a imissão na posse do imóvel edificado pelo comprador.
Resta examinar se é possível,
ou não, a cumulação da multa fixada a título de cláusula penal compensatória,
em montante único, com a taxa de ocupação na hipótese de extinção de contrato
de compra e venda de imóvel por culpa do comprador. Para responder a tal questão,
deve haver a identificação da natureza jurídica da taxa de ocupação.
A propósito, a retenção pelo
vendedor de 75% dos valores em caso de resolução do contrato por inadimplemento
do comprador configura uma cláusula penal compensatória, correspondendo a uma
pré-fixação das perdas e danos por descumprimento contratual.
Por sua vez, a taxa de ocupação
pelo tempo de utilização do imóvel edificado tem natureza jurídica de aluguel,
justificando-se pela vedação ao enriquecimento sem causa, motivo pelo qual a
indenização pelo tempo de fruição do bem imóvel edificado deve basear-se no
valor de mercado de aluguel do imóvel, e o vendedor deve receber pelo tempo da
permanência do comprador inadimplente.
A taxa de ocupação não tem como
fato gerador a extinção propriamente dita do contrato de compra e venda por
inadimplemento, mas com a regra legal que veda o enriquecimento ilícito,
fazendo com que o comprador tenha que arcar com a remuneração pela utilização
do imóvel edificado.
Por isso que não é lícito ao
juiz vir a diminuir o percentual da taxa de ocupação previamente fixado na
legislação especial, já que a norma geral prevista no Código Civil, que prevê a
redução equitativa da cláusula penal, não pode ser aplicada às situações
jurídicas disciplinadas por legislação especial (Lei do Distrato), como
decidido pela 3ª Turma do STJ, no REsp 1999485, relator ministro Ricardo Villas
Bôas Cueva.
Portanto, a taxa de ocupação
tem como fato gerador a obrigação de o comprador, na hipótese de extinção da
compra e venda por inadimplemento, vir a pagar o aluguel desde o instante em
que recebeu a posse do imóvel edificado, a fim de evitar o enriquecimento sem
causa, podendo ser cumulada com a multa fixada a título de cláusula penal
compensatória.
Gleydson K. L. Oliveira é mestre e doutor em Direito pela PUC-SP, professor da
graduação e mestrado da UFRN e advogado.
Fonte: ConJur