A existência de alguns tipos de documentos, dispensam a anuência do titular de direitos reais na usucapião extrajudicial, entenda como funciona e torne mais célere o procedimento de reconhecimento da propriedade.
A usucapião é forma de privilegiar uma situação de fato, tornando proprietário do bem aquele o utilizou mediante posse mansa e pacífica, durante o tempo exigido pela lei.
Existem inúmeras situações para a configuração da usucapião, cada uma delas com seus requisitos, algumas com prazo reduzido, de forma a regularizar a propriedade daquele que possui, o que na minha opinião, contribui para o desenvolvimento econômico em diversas vertentes.
O instituto da usucapião garante o desenvolvimento econômico e a segurança jurídica a uma situação consolidada pelo tempo.
Quanto à anuência dos titulares de direitos da matrícula do imóvel usucapiendo e dos imóveis confinantes, o art. 216-A, II, § 2º da Lei de Registros Publicos estabelece que o requerente deverá apresentar planta e memorial descritivo assinados pelos mesmos, sendo o § 2º foi modificado pela Lei nº 13.465/2017, passando a dizer que notificados e permanecendo em silêncio, ou seja, não se manifestando no prazo de 15 dias da notificação, o silêncio será interpretado como anuência.
Antes desta modificação legislativa o silêncio era interpretado como discordância, o que emperrava todo o procedimento de usucapião extrajudicial, sendo amplamente criticado. Entendo que esta modificação da lei trouxe efetividade para o reconhecimento da propriedade através da usucapião extrajudicial.
Vejam o art. 216-A da Lei de Registro Público com a alteração quanto à anuência tácita (falta de manifestação de quem foi notificado):
Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:
II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes;
§ 2o Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância.
A anuência dos proprietários da matrícula pode ocorrer de forma presumida, o que confere simplificação ao procedimento de usucapião extraordinária.
Imagine que você ao comprar um imóvel teve todo o cuidado em formalizar um contrato de compra e venda, pois naquele momento seria impossível lavrar a escritura pública, através deste contrato ou em recibo a parte, você recebeu expressamente a quitação integral do valor ajustado, colheu a assinatura do vendedor proprietário nos documentos, reconheceu as firmas, decorrendo o tempo necessário para adquirir a propriedade por meio da prescrição aquisitiva.
Você possui um contrato que, apesar de “particular”, poderá ter grande utilidade para simplificar a usucapião extrajudicial, dispensando a anuência do proprietário tabular, pois a anuência passa a ser presumida.
O provimento nº 65/2017 do CNJ, no art. 13, § 1º, Ia VII, ensina que é dispensada a notificação do titular da matrícula quando apresentados alguns documentos que comprovem a anuência presumida decorrente de atos e negócios jurídicos anteriores.
Acredito que não haveria sentido exigir anuência de quem de fato já alienou o bem e formalmente deu plena quitação. Concordam?
Nestes casos o titular registral já emitiu declaração de vontade pela alienação do bem, porém somente não havia formalizado o ato, de forma que a usucapião extrajudicial promoverá a regularização da propriedade formal, dispensando nova anuência do proprietário, tornando o procedimento mais rápido.
Segundo o art. 13 do provimento 65/2017 do CNJ são exemplos de títulos ou instrumentos que dispensam a notificação do proprietário:
§ 1º São exemplos de títulos ou instrumentos a que se refere o caput:
I – compromisso ou recibo de compra e venda;
II – cessão de direitos e promessa de cessão;
III – pré-contrato;
IV – proposta de compra;
V – reserva de lote ou outro instrumento no qual conste a manifestação de vontade das partes, contendo a indicação da fração ideal, do lote ou unidade, o preço, o modo de pagamento e a promessa de contratar;
VI – procuração pública com poderes de alienação para si ou para outrem, especificando o imóvel;
VII – escritura de cessão de direitos hereditários, especificando o imóvel;
VIII – documentos judiciais de partilha, arrematação ou adjudicação.
Poderá ocorrer do próprio compromisso de compra e venda, utilizado como justo título para a prova da posse, conter a quitação do valor ajustado, podendo assim dispensar a notificação do proprietário. Mas lembre-se que nem sempre o justo título atenderá a finalidade de dispensa de anuência, devendo ser analisado no caso concreto.
Desta forma verifique se seu título ou instrumento supre a anuência, o que dispensará a notificação do titular dos direitos reais, trazendo simplificação, celeridade, efetividade e diminuição de custo para sua demanda.
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REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
NOBRE, Francisco José Barbosa. Manual da usucapião extrajudicial: de acordo com a Lei nº 13.465/2017, incluindo comentário ao Provimento 65/2017/ Francisco José Barbosa Nobre.-1.ed. - Ananindeua: Itacaiúnas, 2018. 280p.
COUTO, Marcelo de Rezende Campos Marinho. Usucapião extrajudicial / Marcelo de Rezende Campos Marinho Couto - Salvador: Editora JusPodivm, 2018. 608p.
Fonte: JusBrasil
