Especialista em direito imobiliário explica como funciona a usucapião e aponta os principais erros que podem comprometer a regularização

A regularização de imóveis por meio da usucapião é um dos temas que mais gera dúvidas e mitos no mercado imobiliário brasileiro. Frequentemente associado à ideia equivocada de invasão, o instituto é, na verdade, uma ferramenta jurídica essencial para garantir a função social da propriedade e oferecer segurança para milhares de famílias que detêm a posse, mas não o registro formal de seus lares. Diferente do que dita o senso comum, o procedimento serve para converter uma realidade fática, o cuidado e a moradia prolongada, em um direito de propriedade consolidado perante a lei.

A usucapião funciona como um braço da justiça social. "Ela foi criada para regularizar situações que existem há muito tempo. Muitas vezes, a pessoa comprou o imóvel, pagou por ele e mora ali há décadas, mas nunca conseguiu o registro no cartório por entraves burocráticos ou falta de documentos do antigo dono", explica Débora Gonçalves, advogada especialista em Direito Imobiliário e coordenadora da Associação Mineira dos Advogados do Direito Imobiliário. Para a especialista, o foco não é premiar ocupações irregulares recentes, mas sim "transformar uma posse consolidada em propriedade legal, permitindo que o bem seja vendido, financiado ou deixado como herança", diz. 

Os requisitos para que o pedido seja aceito vão além da contagem do tempo. É necessário que a posse seja mansa e pacífica, ou seja, sem contestações ou conflitos com terceiros. A legislação brasileira prevê diferentes modalidades, com prazos que variam geralmente entre 5, 10 e 15 anos. "A lei olha para a qualidade dessa posse. A pessoa precisa agir com 'ânimo de dono', o que se comprova cuidando da manutenção, realizando reformas e pagando os tributos e contas de consumo", destaca a advogada. Em casos específicos, como a usucapião familiar, o prazo pode ser de apenas dois anos se um dos cônjuges abandonar o lar de forma voluntária e injustificada.

Uma das grandes inovações dos últimos anos foi a possibilidade de realizar o processo sem precisar ingressar na Justiça. A via extrajudicial, feita diretamente em cartório, tornou o trâmite mais célere, desde que não haja briga entre as partes envolvidas. Dados do setor indicam que a regularização pode valorizar um imóvel em até 30% ou 40%, além de facilitar o acesso a crédito bancário. Contudo, Débora alerta que mesmo no cartório a presença de um advogado é obrigatória e a documentação técnica, como planta e memorial descritivo, deve estar impecável para evitar negativas.

Para quem deseja iniciar a regularização, a organização é a maior aliada. O possuidor deve reunir o máximo de provas que atestem sua permanência no local ao longo dos anos. É fundamental que o interessado busque desde contas de luz e IPTU até registros de postos de saúde, matrículas escolares dos filhos e fotos antigas de reforma". Documentos que mostrem a origem da posse, como contratos particulares ou recibos de compra e venda, também são fundamentais para dar robustez ao pedido e evitar que o processo fique estagnado por falta de evidências.

Por outro lado, os erros na escolha da modalidade jurídica ou a tentativa de usucapir bens públicos, que são legalmente proibidos de passar por esse processo, são os principais motivos de indeferimento. "Muitos processos travam porque as pessoas não guardam provas consistentes da continuidade da posse ou tentam resolver casos de conflito grave pela via extrajudicial, que só aceita situações consensuais", pontua a especialista. O diagnóstico jurídico prévio é, portanto, o passo mais importante para garantir que o sonho da escritura definitiva não se torne uma espera interminável nos tribunais.

Fonte: Sala de Notícias